当前位置: 主页 > 房价新闻 > 房价最多能跌多少?内容

房价最多能跌多少?

2019-06-07 14:34 作者:本站作者 来源:网络整理 次阅读

房价最多能跌多少?

  现在不少城市的房价都在下跌,这个时候,不管是准备买房的,还是已经上车的朋友,心里都有点犯嘀咕:到底还会跌多少呢?什么时候才算到底呢?

房价最多能跌多少?

  中国房价有多高

  虽然知道房价一直在涨,但是身处其中,其实不能客观看出,现在的房价到底是不是经济发展带来的正常上涨。

  我们可以参考一下其他国家,对比几项数据,来看看中国房价到底有多高。

  01

  房地产市值占GDP的比重

  潘石屹说过,中国目前的房地产总市值是65万亿美元,也就是450万亿人民币。

  这个数值是什么概念呢?我们看下面这张图:

  看到了吗?中国房地产总市值已经超过了美国、欧盟、日本三地总和了。

  我国去年的GDP是82万亿,如果潘石屹说的数字没错,那么房地产总市值是GDP的5倍。

  美国的这一比值是1.5,日本是2。

  着两个数据算是代表了世界上大部分国家的一般水平,1.5~2。

  如果按照国际普遍情况,按照2倍算,中国的房产总值在160万亿是比较合理的。

  而现在是450万亿。

  02

  租售比

  租售比:

  每个月租金收益占房屋售价的比例。

  在国际上,租售比一般在4%~5%之间。

  你所在的城市大概是多少呢?可以自己算一下,在下面留言中告诉我。

  腾讯之前也调研了100个城市的这个数据,100个城市中有只有7个城市在4%以上。租金回报率最高的是三线城市南阳,南阳的房价是3494元/㎡,租金是14.5元/㎡,租金回报率在4.99%。

  南阳的租金回报率为何最高?

  因为南阳的房价是这100个城市中最低的。

  100个城市中有一半的城市租售比在2%—3%,还有15个城市的租售比在1%—2%之间。

  对于目前中国的绝大城市来讲,在房租不大幅提高的前提下,房价要下降40%-50%才能达到国际5%左右正常的租售比水平。

  03

  房价收入比

  房价收入比=住房总价/家庭年可支配收入

  国际上认为合理的房价收入比是在4~6之间。

  而中国目前大部分城市的房价收入比都在15左右,其中绝大多数一二线城市要远远高于15的。

  下面这个图,大家可以对号入座,看看你所在的城市。

房价最多能跌多少?

  排在首位的三亚,房价收入比在40以上;

  深圳、北京、厦门、上海,均在30以上;福州、广州、天津、杭州皆在20以上。

  什么意思?

  也就是说,一个家庭想要在深圳买一套标准大小的房子,需要37.3年,在三亚需要46.6年,在北京需要36.1年,在上海需要30.3年,在厦门需要30.9年。

  如果把北京的房价收入比下降到国际惯例6左右,房价得下降多少?至少一半以上。

房价最多能跌多少?

  下跌一半以上?

  从上面三个数据来看,中国房价要达到国际上的合理范围,似乎都需要下跌一半以上。

  但是这个结论显然不太现实。

  别的先不说,我们就说房贷的问题。

  截止到去年9月的数据,全国个人住房贷款余额21.1万亿。

  如果房价真的跌一半,对这些还在还房贷的家庭来说就尴尬了,因为继续还房贷已经是赔本买卖了,损失最小的做法就是把房子丢给银行不要了。

  虽然房贷违约会影响征信,但是几十万、上百万的损失对很多人来说可能比信用还是重要一些。

  美国信用体系那么完善的国家,就因为大量的房贷违约,爆发了08年的次贷危机。

  国家绝对不允许系统性金融风险发生,也就绝对不会允许房价大跌的。

  其实关于房价会下跌多少?也有人曾经预测过。

  海通证券(600837,股吧)的经济学家姜超预计这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30%。他的依据是:

  本轮房价的上涨始于2015年,过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右,这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动,显然不合理。

  但另一方面,过去4年中国GDP的名义增速每年都在10%左右,4年下来累计增幅达到40%,这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的,所以哪怕房价下跌,应该也不会跌回原点,跌30%左右应该是极致。

  我只能说这种说法有点纸上谈兵。

  事实上,房价跟GDP的增速本来就没有同步过。

  比如2008年到2017年,深圳GDP涨了3倍,房价涨了10倍,所以如果以GDP增速来匹配房价的涨幅,并不合理。